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【房屋买卖合同】卖家拒办手续，律师让其主动履约
发布时间: 2018-07-26
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【案 号】
（2016）粤0606民初19959号
【委 托 人】
李*跃
【审理程序】
法院一审
【代理结果】
成功争取继续履行房屋买卖合同，卖方配合办理过户手续
【代理单位】
广东熊何律师事务所
【主办律师】
袁雄飞 律师、徐沛婷 实习律师
一、
基本案情
2016年6月8日，李*跃与杜*发通过第三人佛山市德*房地产中介有限公司签订了《房地产买卖合同》，合同约定李*跃购买杜*发位于佛山市顺德区陈村镇**居委会街前白*路段同*楼*号铺，建筑面积为65.6平方米，总房价为人民币155万元。合同签订后，李*跃依约向杜*发支付了定金10万元，并支付了首期楼款80万元。
合同签订后，李*跃马上着手准备按揭贷款，但在银行审批通过后，杜*发却因为发现商铺升值空间较大，而一直以各种理由拒绝协助李*跃办理按揭贷款手续，以致于房屋一直无法办理过户登记手续。经李*跃多次电话、短信催促，杜*发仍拒绝履行该项合同义务。为尽快完成过户登记手续，李*跃委托我所律师全权代理此事。
二、代理过程
2016年11月8日，委托人李*跃委托我所代理本案，详细了解案情后，办案律师第一时间指导委托人开展相关的调查取证工作，通过短信、电话录音等方式催促对方配合办理过户手续，搜集对方违约在先的证据，然后发函催促被告继续履行合同。
在与委托人经过深入的沟通后，办案律师认为被告故意不履行合同很大可能是因为商铺涨价，为了防止其进行二次买卖并将商铺过户给第三人，办案律师争分夺秒地准备立案材料并在接案后一周内就完成了立案的所有准备工作，在立案的同时要求法院查封涉案商铺，要求被告继续履行合同，配合办理过户手续，同时赔偿原告的损失。
最终一审判决基本支持了我方的诉讼请求，但由于委托人为了购买涉案商铺已经申请银行贷款并获审批，若被告不主动配合办理过户手续，而要申请法院强制执行的话，委托人就要重新申请贷款，所用时间较长且对委托人不利。因此，为了让被告主动配合过户手续，判决生效后，办案律师又多次跟被告磋商，最终成功说服被告主动配合办理过户手续，为委托人节省时间成本，取得让当事人满意的结果。
佛山市
顺德区
人民法院
作出
如下
判决
：
1、被告杜*发应在本判决发生法律效力之后在原告李*跃向其支付完毕剩余购房款650000元之日起十日内协助原告李*跃办理涉讼房屋的产权转移登记手续；
2、被告杜*发应在本判决发生法律效力之日起十日内向原告李*跃支付以900000元为本金自2016年11月16日按照年6%的标准计算违约金至本判决发生法律效力时止，该款项可由原告李*跃在支付本判决第一项中所确定的购房款时予以抵扣。
三、
代理意见
双方签订的合同中约定：“卖方应在签订本合同后15天内向抵押银行申请提前还贷并在银行或经纪方发出还贷通知之日起10天内一次性还清贷款；买方须于本合同签订后30天内向银行申请按揭贷款及支付贷款所需费用，卖方必须提供协助，在办妥交易过户及抵押登记后，由贷款银行划入卖方在该贷款银行开设的账户内；买卖双方须在完成提前还贷、注销抵押登记及办妥银行按揭手续后15天内备齐交易所需之资料向房屋登记机关申请买卖。”
原告已经按照合同约定支付了定金、首期款并办理了贷款审批手续，被告无正当理由拒绝履行办理过户手续的合同义务，根据合同约定，原告有权要求继续履行合同并要求被告承担相应的违约责任
。
四、争议
焦点
1、被告是否存在违约情况；
2、合同能否继续履行；
3、违约金的计算方式。
五、
律师点评
在房屋买卖合同中，受房价不稳定等因素影响，买卖双方无法继续履行合同的情况时有发生。本案中，委托人的委托目的是要求对方继续履行合同，而经过我方律师深入研究案情后判断卖方有一房二卖的可能性，而若卖家把涉案房屋过户给第三人，导致合同无法继续履行，就只能要求对方赔偿损失，但一般情况下，卖方所赔偿的损失往往无法弥补合同无法履行实际造成的损失。为防止这种情况发生，我方律师于是早作准备，抓紧时间起诉做财产保全，并在判决下来后多次与卖方进行沟通，最终让对方主动配合过户手续，体现了我方律师丰富的办案经验。
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【委 托 人】李*跃
【审理程序】法院一审
【代理结果】成功争取继续履行房屋买卖合同，卖方配合办理过户手续
【代理单位】广东熊何律师事务所
【主办律师】袁雄飞 律师、徐沛婷 实习律师
一、 基本案情
合同签订后，李*跃马上着手准备按揭贷款，但在银行审批通过后，杜*发却因为发现商铺升值空间较大，而一直以各种理由拒绝协助李*跃办理按揭贷款手续，以致于房屋一直无法办理过户登记手续。经李*跃多次电话、短信催促，杜*发仍拒绝履行该项合同义务。为尽快完成过户登记手续，李*跃委托我所律师全权代理此事。
二、代理过程
2016年11月8日，委托人李*跃委托我所代理本案，详细了解案情后，办案律师第一时间指导委托人开展相关的调查取证工作，通过短信、电话录音等方式催促对方配合办理过户手续，搜集对方违约在先的证据，然后发函催促被告继续履行合同。
在与委托人经过深入的沟通后，办案律师认为被告故意不履行合同很大可能是因为商铺涨价，为了防止其进行二次买卖并将商铺过户给第三人，办案律师争分夺秒地准备立案材料并在接案后一周内就完成了立案的所有准备工作，在立案的同时要求法院查封涉案商铺，要求被告继续履行合同，配合办理过户手续，同时赔偿原告的损失。
最终一审判决基本支持了我方的诉讼请求，但由于委托人为了购买涉案商铺已经申请银行贷款并获审批，若被告不主动配合办理过户手续，而要申请法院强制执行的话，委托人就要重新申请贷款，所用时间较长且对委托人不利。因此，为了让被告主动配合过户手续，判决生效后，办案律师又多次跟被告磋商，最终成功说服被告主动配合办理过户手续，为委托人节省时间成本，取得让当事人满意的结果。
佛山市顺德区人民法院作出如下判决：
1、被告杜*发应在本判决发生法律效力之后在原告李*跃向其支付完毕剩余购房款650000元之日起十日内协助原告李*跃办理涉讼房屋的产权转移登记手续；
2、被告杜*发应在本判决发生法律效力之日起十日内向原告李*跃支付以900000元为本金自2016年11月16日按照年6%的标准计算违约金至本判决发生法律效力时止，该款项可由原告李*跃在支付本判决第一项中所确定的购房款时予以抵扣。
三、代理意见
双方签订的合同中约定：“卖方应在签订本合同后15天内向抵押银行申请提前还贷并在银行或经纪方发出还贷通知之日起10天内一次性还清贷款；买方须于本合同签订后30天内向银行申请按揭贷款及支付贷款所需费用，卖方必须提供协助，在办妥交易过户及抵押登记后，由贷款银行划入卖方在该贷款银行开设的账户内；买卖双方须在完成提前还贷、注销抵押登记及办妥银行按揭手续后15天内备齐交易所需之资料向房屋登记机关申请买卖。”
原告已经按照合同约定支付了定金、首期款并办理了贷款审批手续，被告无正当理由拒绝履行办理过户手续的合同义务，根据合同约定，原告有权要求继续履行合同并要求被告承担相应的违约责任。
四、争议焦点
1、被告是否存在违约情况；
2、合同能否继续履行；
3、违约金的计算方式。
五、律师点评
在房屋买卖合同中，受房价不稳定等因素影响，买卖双方无法继续履行合同的情况时有发生。本案中，委托人的委托目的是要求对方继续履行合同，而经过我方律师深入研究案情后判断卖方有一房二卖的可能性，而若卖家把涉案房屋过户给第三人，导致合同无法继续履行，就只能要求对方赔偿损失，但一般情况下，卖方所赔偿的损失往往无法弥补合同无法履行实际造成的损失。为防止这种情况发生，我方律师于是早作准备，抓紧时间起诉做财产保全，并在判决下来后多次与卖方进行沟通，最终让对方主动配合过户手续，体现了我方律师丰富的办案经验。