【案    号】（2021）粤0113民初 12913号

【委 托 人】宫*（原告）

【审理程序】一审、二审

【代理结果】成功追回租房押金48万元

【代理单位】广东瀛穗律师事务所

【主办律师】陈纪君 律师

一、基本案情

2021年4 月，原告通过58同城拟向被告承租位于广州市番禺区升*公寓二到八层房屋进行转租经营。2021年4月21日原告前往升*公寓看房，在看了三间房间后，被告称升*公寓的所有房间都与这三间房间情况一样。同日，为了解升*公寓的收益情况，原告要求被告提供升*公寓的三月份租金统计表以及其他收费情况。基于被告向原告提供的上述信息，原被告于2021年4月26日签订了《房屋承包合同》，原告按约定支付了48万元押金。合同签订后，原告发现升*公寓有8间以上房间存在严重的质量和装修问题，严重影响原告承租后的转租。其次，经原告查看升*公寓的租客合同发现，升*公寓的在租租客每月应收租金与被告提供的租金统计表严重不一致。

（文中均为化名）

二、代理过程

    办案小组接案后快速响应，首先根据委托人的陈述和提供的材料，立即向对方发出律师函，明确表示解除《房屋租赁合同》。一开始当事人主张对方存在欺诈行为，房屋的租金与签订合同时对方主张的不一致。办案律师仔细研究案件材料，并与当事人沟通后，认为主张对方存在欺诈行为，撤销该份合同的可行性不高，以该案由到法院走诉讼程序被驳回的风险也比较大。随即，办案律师当机立断，从合同的效力性入手。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”。办案组成员立刻前往租赁物所在地的政务服务中心查册，查册结果是该栋租赁物并未取得规划许可证，也没有备案登记。在诉讼阶段主张对方没有作为出租人的资格，该房屋租赁合同无效，对方应该退回我们已经支付的48万押金。最终，法院采纳办案律师的意见，判决被告冯*向原告宫*返还押金48万元。当事人对此结果表示十分满意。

广东省广州市番禺区人民法院作出民事判决如下：

被告冯*应于本判决发生法律效力之日起五日内向原告宫*返还押金480000元。

一审判决后，对方不服一审判决，遂提起上诉，要求驳回一审判决。

广东省广州市中级人民法院作出民事判决如下：

驳回上诉，维持原判。

三、争议焦点

租赁合同是否有效

四、律师点评

    随着市场经济的发展，房屋租赁合同纠纷日益增多。遇到纠纷时，建议及时聘请专业律师介入，以便更好、更顺利地维护自身的合法权益。