【案    号】（2019）粤201906非诉字第015号

【委 托 人】赖*（委托人）

【代理结果】交易顺利完成，无需支付任何违约金

【代理单位】广东滳雄律师事务所

【主办律师】刘先锋 律师

一、基本案情

       2019年4月11日，赖*、黄*芬以及广州市雅*房地产营销有限公司签订《存量房买卖合同》，约定将赖*的女儿赖*香（已逝）的一套房屋卖给黄*芬，由*卓公司指引赖*办理房屋继承公证手续。在履约过程中，由于*卓公司的指引有误，导致赖*没有按期办理好该公证手续致使涉案房屋也不能如期过户，买家黄*芬为此要求赖*支付20万履约保证金并在指定时间内完成房屋过户。

（文中所用均为化名）

二、代理过程

       我所接受赖*的委托后，组建了办案小组开展工作，办案律师接案后通过了解案情，确定了办案的思路。在接受委托后的第二天，即根据委托人的特别要求前往预约地点与买家进行摸底谈话，合理地提示买家涉案房产升值空间以及诉讼的高风险和高投入，帮助其权衡利弊。对于中介方送达的问责函件及时复函回应，指出中介方在提供居间服务的过程中存在明显的重大过错，是导致委托人违约的根本原因。在办案的过程中，办案律师全程紧密关注案件动态，适时给委托人提供专项法律咨询意见，协助委托人与买家、中介方协商涉案房产买卖合同继续履行及变更相关条款事宜。最后，根据双方协商后的内容，草拟并协助签属补充协议，以此成功化解委托人被起诉的风险。经过大量的努力，成功帮助委托人顺利完成房屋交易，拿到剩余房款，并免予赔偿，避免20万元的损失。

三、争议焦点

1.因第三人的原因导致我方违约，能否追究第三人的责任；

2.因第三人的原因导致我方违约，我方是否承担违约责任。

四、律师点评

       在日常生活中，我们经常产生或者参与各种法律行为（比如交易行为），在与他人签订合同或者协议前，应尽到合理的注意义务，谨慎判断合同条款存在的潜在风险，及时规避。若发生纠纷后也不要慌张，应保持冷静，尽早委托律师介入，作出应对方案，以便更好地保障自己的合法权益。